Wie funktioniert dieses Tool?
- Kaufpreis und Bundesland wählen. Der Grunderwerbsteuersatz wird automatisch gesetzt — er ist der größte Einzelposten.
- Inventar eintragen, falls vorhanden. Gesondert ausgewiesenes bewegliches Zubehör senkt die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
- Notar und Grundbuch prüfen. Die Voreinstellung von 1,5 % und 0,5 % ist ein üblicher Richtwert; die tatsächlichen Gebühren richten sich nach dem GNotKG.
- Maklercourtage angeben. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher greift die hälftige Teilung nach § 656c BGB.
- Eigenkapital eintragen. Darunter siehst du, wie viel davon die Nebenkosten aufzehren und welcher Darlehensbetrag übrig bleibt.
Expertenwissen: die Nebenkosten im Einzelnen
Grunderwerbsteuer — Ländersache
Seit der Föderalismusreform setzen die Länder den Satz selbst fest. Die Spanne reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in mehreren Ländern — bei 400.000 € Kaufpreis ein Unterschied von 12.000 €, allein wegen der Lage.
Fällig wird sie nach der Beurkundung: Der Notar zeigt den Kauf beim Finanzamt an, dieses erlässt den Bescheid, die Zahlungsfrist beträgt in der Regel einen Monat. Erst nach Zahlung gibt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung, und ohne die erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Der Betrag muss also kurz nach dem Notartermin bereitstehen — das ist der häufigste Liquiditätsengpass beim Immobilienkauf.
Inventar: der legale Hebel
Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück und die damit fest verbundenen Bestandteile an. Bewegliches Zubehör — Einbauküche, Markise, Sauna, Gartenhaus, Möbel — gehört nicht dazu. Wird es im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen und mit einem realistischen Zeitwert bewertet, mindert es die Bemessungsgrundlage.
Bei 400.000 € Kaufpreis und 15.000 € gesondert ausgewiesener Einbauküche spart das je nach Land 525 bis 975 € Steuer. Die Finanzverwaltung akzeptiert solche Positionen üblicherweise bis in eine Größenordnung von rund 15 % des Kaufpreises ohne weitere Nachweise; darüber hinaus werden Belege verlangt. Überhöhte Ansätze sind kein Kavaliersdelikt — sie werden nicht anerkannt und können den Tatbestand der Steuerhinterziehung erfüllen. Ein realistischer Zeitwert einer gebrauchten Küche ist deutlich niedriger als ihr Neupreis.
Zweiter Punkt, der oft übersehen wird: Banken finanzieren den Inventaranteil meist nicht mit, weil er nicht Teil des Beleihungswerts ist. Der Steuervorteil steht also einem höheren Eigenkapitalbedarf gegenüber.
Notar und Grundbuch
Beide Gebühren sind nicht verhandelbar: Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen vom Geschäftswert ab. Ein anderer Notar ist deshalb nicht günstiger. Als Richtwert gelten zusammen 1,5 bis 2 % des Kaufpreises, wobei der Anteil bei kleineren Kaufpreisen relativ höher liegt.
Enthalten sind die Beurkundung, die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und die Eintragung der Grundschuld für die finanzierende Bank. Der Notar wird übrigens vom Käufer bezahlt, auch wenn er beide Seiten neutral berät.
Maklercourtage und § 656c BGB
Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer höchstens denselben Anteil zahlen. In der Praxis wird die Courtage damit hälftig geteilt — aus 7,14 % gesamt werden 3,57 % für den Käufer.
Wo die Regelung nicht gilt: Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke, Gewerbeobjekte und Käufe durch Unternehmer. Dort ist die Aufteilung frei verhandelbar, und die volle Courtage kann beim Käufer liegen. Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, sollte diesen Posten deshalb genau prüfen.
Warum das alles aus Eigenkapital kommt
Die Bank finanziert einen Anteil des Beleihungswerts der Immobilie. Die Nebenkosten erhöhen diesen Wert nicht — sie sind nach dem Kauf ausgegeben. Wer sie mitfinanzieren will, hebt den Beleihungsauslauf über 100 % und zahlt dafür spürbare Zinsaufschläge.
Als Faustregel gilt: Eigenkapital sollte mindestens die Nebenkosten abdecken, besser zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises. Der ausgewiesene Beleihungsauslauf ist die Zahl, an der die Bank die Konditionen festmacht — unter 80 % wird es deutlich günstiger, unter 60 % noch einmal.
Drei Praxisfälle
Fall 1 – dieselbe Immobilie, zwei Länder. 400.000 € in Bayern (3,5 %) gegen Nordrhein-Westfalen (6,5 %): 14.000 € gegen 26.000 € Grunderwerbsteuer. Bei knappem Eigenkapital kann diese Differenz über die Machbarkeit entscheiden.
Fall 2 – Privatkauf ohne Makler. Ohne Courtage sinken die Nebenkosten um mehrere Prozentpunkte. Das ist der größte einzelne Hebel — und der Grund, warum sich die Suche außerhalb der Portale rechnen kann.
Fall 3 – 80.000 € Eigenkapital. Bei 400.000 € Kaufpreis in einem 6,5-%-Land mit Makler bleiben nach Abzug der Nebenkosten kaum noch Mittel für den Kaufpreis selbst. Der Beleihungsauslauf liegt dann nahe 100 %, und die Konditionen verschlechtern sich deutlich. Genau diese Rechnung machen viele Interessenten erst nach der Besichtigung.
Typische Fehler
- Nebenkosten pauschal mit 10 % ansetzen. Die Spanne reicht von 8 bis 15 %.
- Sie in die Finanzierung einrechnen. Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit.
- Die volle Courtage einplanen, obwohl § 656c BGB die Teilung vorschreibt.
- Inventar überhöht ansetzen. Wird nicht anerkannt und ist steuerlich riskant.
- Liquidität übersehen. Die Grunderwerbsteuer ist kurz nach der Beurkundung fällig.
- Modernisierungskosten vergessen. Sie sind keine Nebenkosten, aber ebenfalls Eigenkapital.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?
Je nach Bundesland und Maklereinsatz liegen sie zwischen etwa acht und fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Den größten Anteil hat die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 Prozent, gefolgt von der Maklercourtage, sofern ein Makler beteiligt ist. Notar und Grundbuch schlagen zusammen mit rund 1,5 bis 2 Prozent zu Buche. Entscheidend ist, dass diese Kosten in aller Regel aus Eigenkapital zu tragen sind.
Warum werden Kaufnebenkosten meist nicht mitfinanziert?
Weil sie keinen Gegenwert schaffen, der als Sicherheit dienen kann. Die Bank bewertet die Immobilie und finanziert einen Anteil dieses Werts. Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage erhöhen den Immobilienwert nicht, sie sind nach dem Kauf schlicht ausgegeben. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist möglich, wird aber mit deutlichen Zinsaufschlägen bezahlt.
Wie funktioniert die Teilung der Maklercourtage?
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt seit Ende 2020 Paragraf 656c BGB: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer höchstens den gleichen Anteil zahlen wie der Verkäufer. In der Praxis wird die Courtage damit meist hälftig geteilt. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und gewerbliche Objekte gilt diese Regelung nicht.
Kann ich die Grunderwerbsteuer senken?
Ja, in gewissen Grenzen. Mitverkauftes bewegliches Inventar wie eine Einbauküche, Markisen oder eine Sauna unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, wenn es im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen und mit einem realistischen Zeitwert bewertet wird. Die Finanzverwaltung akzeptiert solche Positionen üblicherweise bis in eine Größenordnung von etwa fünfzehn Prozent des Kaufpreises ohne weitere Nachweise, verlangt darüber hinaus aber Belege. Überhöhte Ansätze werden nicht anerkannt.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Das Finanzamt erstellt den Steuerbescheid nach Eingang der Anzeige des Notars, üblicherweise einige Wochen nach der Beurkundung. Die Zahlungsfrist beträgt in der Regel einen Monat. Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch erfolgt. Der Betrag muss also zeitnah nach dem Notartermin verfügbar sein.
Weitere nützliche Tools
- Tilgungsrechner – Rate und Restschuld des Darlehens
- Mietrendite-Rechner – bei Kauf zur Vermietung
- Notgroschen-Rechner – Puffer neben dem Eigenkapital
- Prozentrechner