Wie funktioniert dieses Tool?
- Kaufpreis und Nebenkosten eintragen. Die Nebenkosten gehören in die Rendite — sie sind Teil der Investition, auch wenn sie im Exposé fehlen.
- Kaltmiete und Fläche angeben. Nur die Kaltmiete, ohne Betriebskostenvorauszahlung: Die ist ein durchlaufender Posten.
- Nicht umlagefähige Kosten prüfen. Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis sind die Positionen, die zwischen Brutto- und Nettorendite stehen.
- Finanzierung ergänzen. Erst damit wird die Eigenkapitalrendite sichtbar — die Zahl, die für einen Kapitalanleger tatsächlich zählt.
- Alle drei Renditen vergleichen. Liegen sie weit auseinander, lohnt der Blick darauf, woran das liegt.
Expertenwissen: drei Renditen, drei Aussagen
Die Formeln nebeneinander
Der Unterschied steckt in den fett markierten Nennern und darin, was vorher abgezogen wird. Die Bruttorendite ist die freundlichste Zahl und steht deshalb in jedem Exposé. Sie ignoriert beide Seiten: die Nebenkosten, die die Investition erhöhen, und die Bewirtschaftungskosten, die den Ertrag mindern.
Wo die Lücke entsteht
Zwischen Brutto- und Nettorendite liegen typischerweise ein bis zwei Prozentpunkte. Bei einer Bruttorendite von 4,4 % können daraus 3,0 % netto werden — ein Drittel weniger. Verursacht wird das von drei Posten:
- Kaufnebenkosten von acht bis fünfzehn Prozent erhöhen die Investition, ohne den Ertrag zu erhöhen.
- Verwaltungskosten von 25 bis 40 € monatlich je Einheit sind bei Eigentumswohnungen nicht umlagefähig.
- Instandhaltung — der Posten, der am häufigsten mit null angesetzt wird und die Rechnung am zuverlässigsten kippt.
Für die Instandhaltung gelten ein bis zwei Euro je Quadratmeter und Monat als praxisnaher Richtwert, bei älteren Gebäuden eher am oberen Ende. Die aus dem Wohnungsbau stammende Petersche Formel setzt über die Lebensdauer sogar deutlich mehr an. Wer hier null einträgt, rechnet eine Immobilie, die es so nicht gibt: Dächer, Heizungen und Fenster werden fällig, und zwar mit Sicherheit.
Der Hebel wirkt in beide Richtungen
Die Eigenkapitalrendite ist die einzige der drei Zahlen, die beantwortet, was das eingesetzte Geld erwirtschaftet. Sie kann deutlich über der Objektrendite liegen — aber nur unter einer Bedingung:
Liegt der Darlehenszins unter der Nettomietrendite, arbeitet das Fremdkapital für den Käufer: Jeder geliehene Euro bringt mehr ein, als er kostet, und der Überschuss fällt dem Eigenkapital zu. Je weniger Eigenkapital eingesetzt wird, desto stärker der Effekt.
Liegt der Zins darüber, kehrt sich das exakt um. Dann subventioniert das Eigenkapital die Zinslast, und die Eigenkapitalrendite fällt unter die Objektrendite — bei hoher Fremdfinanzierung bis ins Negative. Genau diese Symmetrie wird in Verkaufsgesprächen selten erwähnt: Derselbe Hebel, der in guten Zeiten die Rendite vervielfacht, vernichtet in schlechten das Eigenkapital zuerst.
Cashflow ist nicht Rendite
Der Cashflow zeigt, was monatlich tatsächlich fließt — nach Zinsen und Tilgung. Er kann negativ sein, während die Rendite gut ist, denn Tilgung ist kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau: Sie wandert aus der Tasche in die eigene Bilanz.
Deshalb steht die Tilgung in diesem Rechner im Cashflow, aber nicht in der Renditerechnung. Ein negativer Cashflow ist trotzdem ernst zu nehmen: Er muss dauerhaft aus dem laufenden Einkommen gedeckt werden, und das über die gesamte Zinsbindung — auch bei Mietausfall oder Sonderumlage.
Drei Praxisfälle
Fall 1 – das Exposé und die Wirklichkeit. 300.000 € Kaufpreis, 1.100 € Kaltmiete: brutto 4,4 %. Mit 12 % Nebenkosten, 30 € Verwaltung, 1,50 €/m² Instandhaltung und 2 % Mietausfallwagnis bleiben rund 3 % netto. Beide Zahlen sind richtig — nur beschreibt die zweite das Geschäft.
Fall 2 – Zins über Rendite. Stell den Sollzins einmal auf 6 %. Die Eigenkapitalrendite fällt unter die Nettomietrendite, obwohl sich am Objekt nichts geändert hat. Das ist der Punkt, an dem eine Anlageimmobilie vom Vermögensaufbau zur Belastung wird.
Fall 3 – Kaufpreisfaktor als Vergleichsmaß. Ein Faktor von 25 entspricht 4 % Bruttorendite, ein Faktor von 35 nur noch 2,9 %. In gefragten Lagen sind Faktoren über 30 üblich — dort wird die Rendite über erwartete Wertsteigerung begründet, die in keiner dieser Rechnungen steckt und nicht garantiert ist.
Typische Fehler
- Bruttorendite als Entscheidungsgrundlage nehmen. Sie ignoriert Nebenkosten und Bewirtschaftung.
- Kaufnebenkosten weglassen. Sie erhöhen die Investition um acht bis fünfzehn Prozent.
- Instandhaltung mit null ansetzen. Der zuverlässigste Weg zu einer geschönten Rechnung.
- Warmmiete verwenden. Betriebskosten sind ein durchlaufender Posten, kein Ertrag.
- Tilgung als Kosten verbuchen. Sie ist Vermögensaufbau und gehört in den Cashflow, nicht in die Rendite.
- Wertsteigerung einrechnen. Sie ist eine Hoffnung, keine Kennzahl.
- Steuern ignorieren. Abschreibung und Werbungskosten verändern das Bild erheblich — in beide Richtungen.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Sie ist schnell gerechnet und deshalb die Zahl, die in Exposés steht. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich die Kaufnebenkosten auf der einen und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten auf der anderen Seite. Sie liegt regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte unter der Bruttorendite und ist die einzige der beiden, die etwas über die Wirtschaftlichkeit aussagt.
Welche Kosten sind nicht auf Mieter umlegbar?
Nicht umlegbar sind vor allem die Verwaltungskosten, die Instandhaltungsrücklage und Instandsetzungen, das Mietausfallwagnis sowie bei Eigentumswohnungen der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds. Umlagefähig sind dagegen die in der Betriebskostenverordnung aufgezählten laufenden Kosten wie Grundsteuer, Müllabfuhr, Hausreinigung und Gebäudeversicherung. Wer nur die Kaltmiete betrachtet und die nicht umlagefähigen Kosten übersieht, überschätzt die Rendite deutlich.
Was ist die Eigenkapitalrendite?
Die Eigenkapitalrendite setzt den Überschuss nach Zinsen ins Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten Eigenkapital. Sie kann durch den Einsatz von Fremdkapital deutlich über der Nettomietrendite liegen, solange der Darlehenszins niedriger ist als die Objektrendite. Übersteigt der Zins die Objektrendite, kehrt sich der Effekt um und die Eigenkapitalrendite fällt unter die Objektrendite oder wird negativ.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?
Als praxisnaher Richtwert gelten ein bis zwei Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat, bei älteren Gebäuden eher am oberen Ende. Die aus dem Wohnungsbau stammende Petersche Formel setzt über die Lebensdauer sogar deutlich höhere Beträge an. Entscheidend ist, dass die Rücklage überhaupt kalkuliert wird: Eine Immobilie ohne Instandhaltungsansatz erscheint rentabel, bis das Dach oder die Heizung fällig wird.
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?
Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Ein Faktor von 25 bedeutet, dass die Immobilie das 25-Fache der Jahresmiete kostet, was einer Bruttomietrendite von vier Prozent entspricht. Der Faktor ist der Kehrwert der Bruttorendite und in der Praxis die gebräuchlichere Kennzahl, weil er sich leichter zwischen Objekten vergleichen lässt.
Weitere nützliche Tools
- Kaufnebenkosten-Rechner – exakter Wert statt Prozentschätzung
- Tilgungsrechner – Rate und Restschuld
- Zinseszins-Rechner – die Alternative zur Immobilie
- Stromkosten-Rechner
- Prozentrechner