Wie funktioniert dieses Tool?
- Darlehenssumme und Sollzins eintragen. Der Sollzins, nicht der Effektivzins — der enthält bereits Nebenkosten und würde die Rate verfälschen.
- Anfangstilgung oder feste Rate wählen. Banken geben die Rate meist über die Anfangstilgung an; wer ein Budget hat, rechnet umgekehrt.
- Zinsbindung setzen. Sie bestimmt, wann die Restschuld neu finanziert werden muss — die eigentlich entscheidende Zahl.
- Optional Sondertilgung ergänzen. Der Effekt ist überproportional und im Plan sofort sichtbar.
- Plan exportieren. Die CSV-Datei lässt sich in jeder Tabellenkalkulation öffnen und mit dem Angebot der Bank abgleichen.
Expertenwissen: Annuitätendarlehen
Gleiche Rate, wandernde Zusammensetzung
Die Annuität ist der konstante Jahresbetrag aus Zins und Tilgung. Ihre Zusammensetzung verschiebt sich mit jeder Zahlung, weil Zinsen nur auf die verbleibende Restschuld anfallen:
Bei 300.000 € zu 3,5 % mit 2 % Anfangstilgung ergibt das 5,5 % von 300.000 €, also 16.500 € im Jahr oder 1.375 € im Monat. Im ersten Monat entfallen davon 875 € auf Zinsen und nur 500 € auf Tilgung. Gegen Ende der Laufzeit dreht sich das Verhältnis vollständig um.
Deshalb ist die naive Rechnung falsch: 300.000 € geteilt durch 2 % Tilgung ergäbe 50 Jahre. Tatsächlich ist das Darlehen deutlich früher zurückgezahlt, weil der Tilgungsanteil laufend wächst.
Die Restschuld ist die eigentliche Zahl
Der vereinbarte Zins gilt nur für die Dauer der Zinsbindung. Danach muss die verbleibende Restschuld zu den dann geltenden Marktkonditionen neu finanziert werden — und die kennt heute niemand. Genau hier liegt das eigentliche Risiko einer Finanzierung, nicht in der Höhe der Anfangsrate.
Zwei Stellschrauben wirken darauf: eine höhere Anfangstilgung senkt die Restschuld deutlich, und eine längere Zinsbindung verschiebt das Risiko nach hinten. Beides kostet — die höhere Tilgung Liquidität, die längere Bindung einen Zinsaufschlag. Die Abwägung ist der Kern jeder Finanzierungsentscheidung.
Warum Sondertilgungen überproportional wirken
Jeder sondergetilgte Euro verursacht für die gesamte Restlaufzeit keine Zinsen mehr. Die Wirkung hängt daher an zwei Faktoren: dem Zinssatz und dem Zeitpunkt. Je früher und je höher verzinst, desto größer der Effekt.
Da die Rate unverändert bleibt, verkürzt eine Sondertilgung die Laufzeit, statt die Rate zu senken. Bei langen Laufzeiten übersteigt die Zinsersparnis den sondergetilgten Betrag regelmäßig deutlich. Vertraglich sind Sondertilgungen meist auf einen Prozentsatz der Darlehenssumme pro Jahr begrenzt — dieses Recht kostet in der Regel keinen Zinsaufschlag und sollte vereinbart werden, auch wenn man es zunächst nicht zu nutzen plant.
Sollzins, Effektivzins und § 489 BGB
Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf die Darlehensschuld und die Grundlage jeder Tilgungsrechnung. Der Effektivzins enthält zusätzlich preisbestimmende Nebenkosten und dient dem Vergleich von Angeboten. Wer den Effektivzins in einen Tilgungsrechner einträgt, erhält eine leicht zu hohe Rate.
Wichtig für lange Bindungen: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nach Ablauf von zehn Jahren ab vollständigem Empfang mit sechsmonatiger Frist gekündigt werden — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren ist damit faktisch eine Absicherung nach oben bei gleichzeitiger Ausstiegsmöglichkeit nach zehn Jahren. Das relativiert den Aufschlag für lange Bindungen erheblich.
Drei Praxisfälle
Fall 1 – Anfangstilgung 2 % gegen 3 %. Bei 300.000 € und 3,5 % steigt die Monatsrate von 1.375 € auf 1.625 €. Dafür sinkt die Restschuld nach zehn Jahren erheblich, und die Gesamtlaufzeit verkürzt sich um viele Jahre. Die 250 € Mehrbelastung im Monat sind fast vollständig Tilgung, also Vermögensaufbau.
Fall 2 – ein halber Prozentpunkt Zinsunterschied. 3,5 % statt 4,0 % bedeutet bei gleicher Rate eine schnellere Tilgung und über die Laufzeit eine fünfstellige Zinsersparnis. Deshalb lohnt der Vergleich mehrerer Angebote deutlich mehr als das Feilschen um Nebenkosten.
Fall 3 – Sondertilgung aus dem Bonus. 5.000 € jährlich zusätzlich verkürzen die Laufzeit spürbar und sparen über die Jahre einen erheblichen Zinsbetrag. Der Plan oben zeigt den Effekt direkt in der Restschuldspalte — und macht sichtbar, dass frühe Sondertilgungen deutlich mehr bringen als späte.
Typische Fehler
- Effektivzins statt Sollzins eintragen. Verfälscht Rate und Tilgungsplan.
- Laufzeit als Darlehen ÷ Anfangstilgung schätzen. Ignoriert den wachsenden Tilgungsanteil.
- Nur auf die Rate schauen. Entscheidend sind Restschuld und Gesamtzinsen.
- Sondertilgungsrecht nicht vereinbaren. Es kostet meist nichts und ist später nicht nachzuholen.
- Kurze Zinsbindung wegen des niedrigeren Zinses wählen, ohne das Anschlussrisiko zu bewerten.
- Kaufnebenkosten vergessen. Sie sind aus Eigenkapital zu tragen und nicht Teil dieser Rechnung.
Häufige Fragen
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung gleich. Ihre Zusammensetzung verschiebt sich jedoch laufend: Am Anfang besteht sie überwiegend aus Zinsen, mit jedem Monat sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Der Grund ist, dass Zinsen immer nur auf die verbleibende Restschuld anfallen, und die wird kleiner.
Was bedeutet anfängliche Tilgung?
Die anfängliche Tilgung ist der Prozentsatz der Darlehenssumme, der im ersten Jahr getilgt wird. Zusammen mit dem Sollzins ergibt sie die Annuität: Bei 300.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung beträgt die Jahresrate 5,5 Prozent von 300.000 Euro, also 16.500 Euro oder 1.375 Euro im Monat. Weil der Tilgungsanteil im Zeitverlauf steigt, ist die tatsächliche Laufzeit deutlich kürzer als die naive Rechnung Darlehen geteilt durch Anfangstilgung.
Warum ist die Restschuld nach der Zinsbindung so wichtig?
Weil sie zu unbekannten Konditionen neu finanziert werden muss. Der vereinbarte Zins gilt nur für die Dauer der Zinsbindung, danach entscheidet der dann geltende Marktzins über die Anschlussfinanzierung. Je höher die Restschuld und je kürzer die Zinsbindung, desto größer das Zinsänderungsrisiko. Eine höhere Anfangstilgung senkt die Restschuld spürbar.
Wie stark wirkt eine Sondertilgung?
Überproportional, weil jeder sondergetilgte Euro für die gesamte Restlaufzeit keine Zinsen mehr verursacht. Eine Sondertilgung wirkt deshalb umso stärker, je früher sie erfolgt und je höher der Zinssatz ist. Da die Rate gleich bleibt, verkürzt sich die Laufzeit, und die Zinsersparnis übersteigt den sondergetilgten Betrag bei langen Laufzeiten häufig deutlich.
Kann ich ein Darlehen vorzeitig kündigen?
Bei einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren besteht nach Paragraf 489 BGB ein gesetzliches Kündigungsrecht: Nach Ablauf von zehn Jahren ab vollständigem Empfang kann mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Innerhalb der ersten zehn Jahre ist eine vorzeitige Ablösung dagegen meist nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Weitere nützliche Tools
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